سخن هرچه گویم همه گفته‌اند در بـاغ دانـش هـمــه رفتــه‌اند
برای تیمن و تبرک و حسن مطلع آیه شریفه‌ی 282 از سوره‌ی مبارکه بقره که بزرگترین آیه‌ی قرآن است نقل می‌کنیم:
«یا أَیهَا الَّذِینَ آمَنُوا إِذَا تَدَاینْتُمْ بِدَینٍ إِلَى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَلْیكْتُبْ بَینَكُمْ كَاتِبٌ بِالْعَدْلِ وَلا یأْبَ كَاتِبٌ أَنْ یكْتُبَ كَمَا عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْیكْتُبْ وَلْیمْلِلِ الَّذِی عَلَیهِ الْحَقُّ وَلْیتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَلا یبْخَسْ مِنْهُ شَیئًا فَإِنْ كَانَ الَّذِی عَلَیهِ الْحَقُّ سَفِیهًا أَوْ ضَعِیفًا أَوْ لا یسْتَطِیعُ أَنْ یمِلَّ هُوَ فَلْیمْلِلْ وَلِیهُ بِالْعَدْلِ وَاسْتَشْهِدُوا شَهِیدَینِ مِنْ رِجَالِكُمْ فَإِنْ لَمْ یكُونَا رَجُلَینِ فَرَجُلٌ وَامْرَأَتَانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَدَاءِ أَنْ تَضِلَّ إِحْدَاهُمَا فَتُذَكِّرَ إِحْدَاهُمَا الأخْرَى وَلا یأْبَ الشُّهَدَاءُ إِذَا مَا دُعُوا وَلا تَسْأَمُوا أَنْ تَكْتُبُوهُ صَغِیرًا أَوْ كَبِیرًا إِلَى أَجَلِهِ ذَلِكُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَأَقْوَمُ لِلشَّهَادَةِ وَأَدْنَى أَلا تَرْتَابُوا إِلا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً حَاضِرَةً تُدِیرُونَهَا بَینَكُمْ فَلَیسَ عَلَیكُمْ جُنَاحٌ أَلا تَكْتُبُوهَا وَأَشْهِدُوا إِذَا تَبَایعْتُمْ وَلا یضَارَّ كَاتِبٌ وَلا شَهِیدٌ وَإِنْ تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِكُمْ وَاتَّقُوا اللَّهَ وَیعَلِّمُكُمُ اللَّهُ وَاللَّهُ بِكُلِّ شَیءٍ عَلِیمٌ»
ترجمه: «ای اهل ایمان، چون به قرض و نسیه معامله کنید تا زمانی معین بایست که نویسنده‌ی درستکاری معامله میان شما را بنویسید. و از نوشتن ابا نکند که خدا به وی نوشتن آموخته، پس باید بنویسید و مدیون امضاء کند و از خدا بترسد و چیزی در آنچه مقرر شد نکاهد و نیفزاید و اگر مدیون سفیه یا صغیر است و صلاحیت امضاء کردن ندارد پس امضاء کند ولی او، به عدل و دو تن از مردان گواه آرید و اگر دو مرد نیابید یک تن مرد و دو زن هر که را طرفین راضی شوند گواه گیرند که اگر یکی از آنها فراموش کند دیگری را در خاطر باشد و اگر شهود را به مجلس یا محکمه بخوانند از رفتن امتناع نورزند و در نوشتن سند با تاریخ معین آن مسامحه نکنید چه معامله کوچک باشد یا بزرگ این درست‌تر است نزد خدا و محکمتر برای شهادت و نزدیکتر به اینکه شک و ریبی در معامله پیش نیاید که موجب نزاع گردد مگر آنکه معامله نقد حاضر باشد که دست به دست میان شما برود در این صورت باکی نیست که ننویسید و هرگاه معامله (متاع مهم و مال پربهایی) کنید در آن گواه گیرید و نباید به نویسنده و گواه (در حال و کارشان) ضرری رسد. (و بی‌اجر مانند). اگر چنین کنید نافرمانی کرده‌اید. از خدا بترسید (نافرمانی حکم خدا نکنید) خداوند به شما تعلیم مصالح امور کند و خدا به همه چیز داناست».
در این آیه‌ی شریفه دستور نوشتن سند بین متعاملین و متعاهدین و احکام و مقررات و شرایط لازمه‌ی آن و همچنین صلاحیت علمی و اخلاقی نویسنده‌ی سند و تکلیف وی در اجرای وظیفه‌ی مقدس کتابت متعاملین و شهود و شرایط و صلاحیت آنها و اهلیت طرفین معامله واحکام معاملاتی که نیاز به ثبت و گواه ندارد به وجه کافی بیان شده است و حتی به پرداخت حقوق کاتب و شاهد نیز تاکید شده است.
همانطور که زندگی انسانها از آغاز خلقت تا کنون فراز و نشیبهای فراوانی داشته است، روابط اجتماعی وحقوقی آنان نیز مدام در حال تغییر و تحول بوده است. بدیهی است روابط بوجود آمده ناشی از ثبت اسناد و املاک از این قاعده کلی مستثنی نبوده و نمی‌باشد. به همین خاطر علم حقوق عموماً و حقوق ثبت اسناد و املاک خصوصاً، شکل، نشو و نما و تکامل یافت و منع و ردعهای قانونی در قوانین و مقررات موضوعه ملل راقیه جهان منجمله ایران به منظور جلوگیری از تعرض و تعدی به حقوق مکتسبه اشخاص پیش‌بینی و مقرر گردید. این موانع قانونی در حقوق ثبت اسناد و املاک، به عنوان جرائم و مجازاتهای ثبتی مطرح و مدنظر قرار گرفته است.
الف) اهمیت و ضرورت تحقیق
اهمیت موضوع در آن است که جرائم پراکنده ثبتی در قانون ثبت اسناد و املاک، قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون مجازات اسلامی و سایر قوانین مرتبط یکجا مورد بررسی و تحلیل قرار گرفته‌اند، که موجب شناخت سریع و اجمالی با حقوق ثبت و کیفرهای ثبتی است. همچنین با توجه به اینکه قانون مجازات اسلامی ایران قانونی نوپاست و به جهت اینکه جرائم و مجازاتهای ثبتی به صورت پراکنده در قوانین ذکر شده و کمتر به این مقوله پرداخته شده است و همچنین با توجه به اینکه اینگونه جرائم در حال حاضر بسیار پراهمیت بوده و رابطه‌ی تنگاتنگی با حقوق اشخاص و نظم عمومی دارد؛ لذا پرداختن به آنها امری بسیار ضروری است. باید توجه داشت که «حقوق» کشور ما جوان است و «ادبیات» حقوقی به همان سبب غنی و مفصل نیست؛ «حقوق ثبت» نیز از این حکم خارج نیست و قطعاً می‌توان گفت که تعداد کتاب‌هایی که در زمینه‌ی دانش و نیز فن «حقوق ثبت» تألیف وتدوین شده است، جوابگوی نیاز نیست و در این زمینه کمتر از همه «جزئیات ثبت» نصیب داشته است و از آن جا که کمتر به این موضوع پرداخته شده این پایان نامه بر این است تا نگاهی دقیق بر این جرائم بیندازد.
ب: اهداف تحقیق
تحقیق پیش رو تحقیق کاربردی است که می‌تواند مورد استفاده نهادها و ارگان‌هایی که دست اندرکار امور ثبتی و قضایی می‌باشند، قرار گیرد و در این تحقیق سعی بر آن شده است که اهداف ذیل محقق گردد:
1- بررسی تحلیل جرائم مربوط به ثبت اسناد و املاک
2- بررسی قوانین و جمع‌آوری موارد مربوط به جرائم ثبتی و تحلیل آنها
3- بررسی مهمترین و معتبرترین نظریات صاحب نظران امور قضایی و ثبتی کشور و تحلیل آنها
ج: پرسش‌های تحقیق
1- آیادرقوانین ومقررات کیفری ضابطه‌ایخاص برای تشخیص جرائم ثبتی در نظر گرفته شده است؟
2- آیا با توجه به تاریخ تصویب قانون ثبت (1310) مجازاتهای مقرر با جرائم مربوطه، متناسب است؟
د: فرضیه‌های تحقیق
1- جرائم ثبتی به صورت منسجم و مناسب در قوانین جزا احصاء نشده‌اند و ضابطه مشخص و خاصی برای تفکیک جرم ثبتی با سایر جرائم وجود ندارد.
2- مجازات‌ها احصاء شده در قوانین جزائی، از جمله مجازاتهای در نظر گرفته شده در قانون ثبت و سایر قوانین مرتبط، با جرائم ثبتی تناسب ندارد.
و: سازماندهی تحقیق
ساختار تحقیق در قالب دو فصل است که فصل اول آن به مفاهیم و معرفی اجمالی حقوق ثبت و اهداف آن و قوانین تشکیل دهنده این رشته حقوقی و تحلیل و برسی جرائم ثبتی عام می‌پردازد در فصل دوم به تحلیل و برسی جرائم ثبتی خاص و واکنشهای کیفری در قبال جرائم ثبتی پرداخته شده است و در نهایت نیز نتیجه‌گیری و پیشنهادات ذکر شده است. گرچه در این تحقیق به جرائم ثبتی و واکنشهای کیفری در قبال آن پرداخته شده است ولی امید به کیفرزدائی از حقوق ثبت است. ماهیت حقوق ثبت همانطور که دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در پیشگفتار حقوق ثبت خود بیان نموده، «شبه مدنی» است، ثبت ماهیت مدنی دارد نه کیفری، لذا اگر نمی‌توانیم به صورت مطلق از حقوق ثبت، کیفرزدائی کنیم لااقل به صورت نسبی تعدیل شود.
